"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 4
ЭКОНОМИЯ ИНВЕСТОРА - ЕГО ДОХОД
После расчетов с соинвесторами и застройщиком у генерального инвестора получена экономия (инвестиционный доход). Обязан ли он уплатить с нее налог на прибыль и НДС?
Ситуация 1: экономия остается у генерального инвестора
Рассмотрим налогообложение суммы экономии у генерального инвестора.
Налог на добавленную стоимость
Исходя из ст. 38 Налогового кодекса РФ, услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Поэтому деятельность генерального инвестора по привлечению средств соинвесторов и передаче их застройщику в целях налогообложения - это оказание услуг.
Экономия, полученная в результате использования привлеченных средств, по сути является оплатой услуг генерального инвестора. Поэтому суммы такой экономии подпадают под обложение НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Налог на прибыль
Экономия генерального инвестора в виде разницы между средствами, полученными от соинвесторов, и средствами, израсходованными на строительство, является доходом от реализации услуг (ст. 249 Налогового кодекса РФ) и облагается налогом на прибыль.
Ситуация 2: в договоре не прописан порядок распределения
экономии
Какими налогами будет облагаться в этом случае экономия у генерального инвестора?
Налог на добавленную стоимость
Как следует из п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, НДС не облагаются операции, указанные в п. 3 ст. 39 Кодекса. А здесь названы операции по передаче имущества, если они носят инвестиционный характер.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Таким образом, передача средств соинвесторами генеральному инвестору для финансирования строительства объекта недвижимости по инвестиционному договору носит инвестиционный характер и не облагается НДС.
Вместе с тем, если сумма денежных средств, полученных от соинвесторов, превышает фактические затраты генерального инвестора по строительству объекта, то разница подлежит обложению НДС по окончании строительства в момент передачи соинвесторам частей объекта, соответствующих их доле в финансировании. В данном случае сумма превышения является использованной генеральным инвестором не по целевому назначению, поэтому получение данной суммы не может трактоваться как передача имущества, носящая инвестиционный характер.
Аналогичная позиция по данному вопросу была изложена в Письме УМНС России по г. Москве от 19 сентября 2003 г. N 11-14/51582.
Налог на прибыль
Средства соинвесторов, полученные инвестором для строительства объекта, относятся к целевому финансированию, которое не включается в доходы для целей исчисления налога на прибыль. Это правило содержится в пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ.
А вот средства, использованные не по целевому назначению, признаются внереализационным доходом (п. 14 ст. 250 Налогового кодекса РФ).
Полученная генеральным инвестором экономия (инвестиционный доход) признается средствами, не использованными по целевому назначению, которые подлежат обложению налогом на прибыль как внереализационный доход.
Н.П.Севостьянова
Старший консультант
по налогам и сборам
АКГ "Прайм Эдвардс"
Источник:
WWW.GLAVBUH.NET
Смотрите по данной теме:
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности в качестве инвесторов могут выступать физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Инвестиционный договор (контракт) является наиболее распространенной формой соглашения о строительстве объектов недвижимости, которое заключается инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.
Конституция РФ предоставляет каждому гражданину и юридическому лицу иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Ситуация, когда строительство объекта от начала и до конца финансируется одним инвестором, на практике встречается достаточно редко. Как правило, инвестор, начиная проект, впоследствии привлекает к участию других инвесторов либо вообще устраняется от реализации проекта и передает свои права другим инвесторам и соинвесторам.
Прежде всего необходимо отметить, что инвестор в течение всего срока строительства будет оплачивать затраты по строительству. При этом его затраты будут учитываться на счете 76 и формировать дебиторскую задолженность заказчика по капитальному строительству.
31 Июль 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
