Объекты незавершенного строительства Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства - здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т.п.
Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику (инвестору) принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Как отмечается в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства представляются следующие документы:
- документ, подтверждающий факт отвода земельного участка под строительство объекта, и (или) план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;
- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве;
- технический паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий описание объекта и изготовленный уполномоченным органом технического учета (бюро технической инвентаризации);
- документы, подтверждающие права заявителя (инвестора, заказчика, подрядчика и т.д.) на объект незавершенного строительства. Указанные документы требуются в том случае, если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, при заключении договоров об инвестировании строительства, то есть долевом участии в строительстве. В этом случае представляется протокол распределения объекта незавершенного строительства с указанием долей каждого инвестора (соинвестора);
- проектно-техническая документация, представляемая с целью подтверждения соответствия регистрируемого объекта выданным разрешениям и отсутствия фактов самовольной постройки.
Таким образом, объекты незавершенного строительства являются полноценными объектами гражданских прав и могут становиться предметами самостоятельных сделок при соблюдении следующих условий:
- строительство данного объекта осуществлялось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений;
- объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора подряда (например, в случае консервации строительства либо расторжения договора подряда);
- право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства можно отнести к объектам недвижимости, поскольку к недвижимым вещам закон относит объекты, прочно связанные с землей, или объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В соответствии с п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, определяется как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.
Объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, следовательно, в соответствии со ст. 129 ГК РФ они могут свободно отчуждаться и становиться предметом сделок.
При оформлении сделок с объектами незавершенного строительства должны применяться правила заключения сделок с недвижимым имуществом, в том числе и требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно ст. ст. 131, 219 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Продажа объекта незавершенного строительства как недвижимости осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ и не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно: согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
По материалам СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЙ:
БУХУЧЕТ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ А.В.Титаева, Ю.Н.Ледакова
Источник:
WWW.GLAVBUH.NET
Смотрите по данной теме:
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности в качестве инвесторов могут выступать физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Инвестиционный договор (контракт) является наиболее распространенной формой соглашения о строительстве объектов недвижимости, которое заключается инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.
Конституция РФ предоставляет каждому гражданину и юридическому лицу иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Ситуация, когда строительство объекта от начала и до конца финансируется одним инвестором, на практике встречается достаточно редко. Как правило, инвестор, начиная проект, впоследствии привлекает к участию других инвесторов либо вообще устраняется от реализации проекта и передает свои права другим инвесторам и соинвесторам.
Прежде всего необходимо отметить, что инвестор в течение всего срока строительства будет оплачивать затраты по строительству. При этом его затраты будут учитываться на счете 76 и формировать дебиторскую задолженность заказчика по капитальному строительству.
31 Июль 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
