Совмещение инвестором функций заказчика-застройщика
Заказчик-застройщик - это лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта по капитальному строительству. Организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат - основные функции заказчика-застройщика.
В установленных законом случаях для выполнения своих функций заказчик-застройщик должен иметь государственную лицензию. Согласно ст. 17 Федерального закона о лицензировании строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности подлежит лицензированию. Правила лицензирования данной деятельности прописаны в Положении о лицензировании строительной деятельности. Согласно п. 1 этого документа деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.
Строительство объектов ведется в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектом и сметной документацией. Основным документом, определяющим сметную стоимость строительства, является сводный сметный расчет. Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004) утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 и введена в действие с 09.03.2004. В соответствии с п. 3.15 этой Методики сметная документация состоит из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т.д. Согласно п. 4.71 Методики сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства.
Инвестиционная деятельность заказчика-застройщика регулируется ПБУ 2/94 и Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Оба документа сохраняют свое значение для современной бухгалтерии в части, не противоречащей действующему законодательству, в частности более поздним Положениям по бухгалтерскому учету, таким как ПБУ 6/01, ПБУ 9/99, ПБУ 10/99.
Учет незавершенного строительства
Учет инвестиций в капитальное строительство ведется как по фактическим расходам (в целом по строительству и по отдельным объектам), так и по договорной стоимости строительных работ на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств". До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению составляют незавершенное строительство и группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций Минфин рекомендует следующую структуру расходов:
- на строительные работы;
- на работы по монтажу оборудования;
- на приобретение оборудования, сданного в монтаж;
- на приобретение инструмента и инвентаря, оборудования, не требующего монтажа;
- на прочие капитальные затраты;
- на затраты, не увеличивающие стоимость основных средств.
Отметим, что Минфин России Приказом от 28.03.2000 N 32н упразднил категорию затрат, не увеличивающих стоимость основных средств. В действующем Плане счетов, в отличие от ранее применявшегося, для них не предусмотрен отдельный субсчет к счету 08. Кроме того, в соответствии с ПБУ 6/01 вся сумма фактических затрат организации на сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, подлежит включению в первоначальную стоимость основных средств. Следовательно, и указанные выше затраты должны формировать их первоначальную стоимость.
Учет строительных работ и работ
по монтажу оборудования
Порядок учета расходов на строительные работы и монтаж оборудования зависит от способа их производства. Различают подрядный и хозяйственный способ производства СМР. При подрядном способе СМР производятся специализированной подрядной организацией, привлекаемой заказчиком-застройщиком по договору строительного подряда. При осуществлении строительства хозспособом заказчиком и производителем СМР является одно и то же юридическое лицо.
При подрядном способе СМР отражаются у заказчика-застройщика на счете 08 по договорной стоимости. На основании Акта о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) (см. Постановление Госкомстата России N 100) заказчик-застройщик отражает стоимость выполненного этапа работ в составе незавершенного строительства следующими записями:
Дебет 08-3 Кредит 60
Дебет 19-1 Кредит 60.
При хозяйственном способе производства строительных и монтажных работ учет затрат застройщика ведется на счете 08 с отражением фактически произведенных им затрат, при этом составляются следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 02, 10, 23, 60, 69, 70 и др.
Если согласно договору обеспечение строительства оборудованием возложено на застройщика, то он осуществляет бухгалтерский учет операций по его приобретению, монтажу и вводу в эксплуатацию. В учете застройщика такое оборудование отражается на счете 08 по фактическим расходам, связанным с его приобретением, начиная с того месяца, в котором начаты работы по его установке на постоянном месте эксплуатации (до этого оно учитывается на счете 07 "Оборудование к установке"). При этом фактические расходы складываются из стоимости оборудования по счетам поставщиков, а также транспортно-заготовительных расходов по его доставке (включая наценки, комиссионные вознаграждения и т.д.).
Передача оборудования в монтаж оформляется Актом о приеме-передаче оборудования в монтаж (форма N ОС-15). Зачисление каждой единицы смонтированного оборудования в состав основных средств производится одновременно со сдачей объекта в эксплуатацию.
В случае обеспечения строительства оборудованием силами подрядчика его стоимость отражается в учете застройщика в составе затрат по строительству объекта по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам. Передача оборудования заказчику оформляется передаточным документом (например, накладной на отпуск материалов на сторону по форме N М-15). Стоимость работ по монтажу оборудования включается подрядчиком в Акт о приемке выполненных работ и Справку о стоимости выполненных работ. Учет затрат на приобретение оборудования, не требующего монтажа, аналогичен вышеописанному.
Обратите внимание: НДС по оборудованию к установке, приобретаемому для облагаемых налогом операций, принимается к вычету в полном объеме после постановки этого оборудования на учет (балансовый счет 07) независимо от того, будет оно являться частью единого смонтированного (построенного) основного средства или ему присвоят отдельный инвентарный номер (см. Письмо Минфина России от 13.04.2006 N 03-04-11/65).
Учет прочих капитальных затрат
Состав таких затрат Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций не установлен. Отмечено лишь, что они отражаются в составе капитальных вложений по их видам и должны быть предусмотрены в сметах. Отдельные виды прочих затрат содержатся в следующих главах сводного сметного расчета:
Глава 1. "Подготовка территории строительства".
Глава 9. "Прочие работы и затраты".
Глава 10. "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строительства".
Глава 11. "Подготовка эксплуатационных кадров".
Глава 12. "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор".
Учет прочих работ и затрат ведется в размере фактических расходов по мере их производства или по договорной стоимости на основании принятых к оплате счетов сторонних организаций.
Согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъекты инвестиционно-строительной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Так, заказчиками могут быть инвесторы. При этом заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Зачастую при строительстве каких-либо объектов одна организация выполняет несколько функций. Например, она может одновременно быть инвестором и заказчиком, или заказчиком и подрядчиком, или инвестором и подрядчиком. В статье рассказывается, как вести бухгалтерский учет и исчислять налоги в таких ситуациях.
Организация является соинвестором по строительству жилого дома. Вместо того чтобы вкладывать в строительство денежные средства, она выполняет часть строительных работ. После того как строительство будет завершено, организация получит в собственность нежилое помещение в построенном доме. Давайте рассмотрим, как следует вести учет операций в такой ситуации.
22 Март 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
