Перед началом строительных работ на основании заключенных договоров составляются сметы. Во-первых, сметы составляют подрядчики для заказчика на основании договора строительного подряда (ст. 743 ГК РФ). Во-вторых, инвесторскую смету составляет заказчик-застройщик для инвестора.
В инвесторской смете принято указывать отдельно расходы непосредственно на строительство и расходы на содержание заказчика-застройщика. К сожалению, в гражданском законодательстве не предусмотрен договор инвестирования средств в строительство. Поэтому инвестор и заказчик-застройщик заключают его по собственному усмотрению на основании ст. 421 ГК РФ о свободе договора с учетом рекомендаций органов власти, курирующих строительные вопросы, и обычаев делового оборота.
Главным документом, который необходимо использовать при составлении и проверке смет, является Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, далее - Методика). При ее составлении были учтены требования и положения нормативных правовых методических документов по состоянию на 1 марта 2004 г. Согласно Поручению Правительства РФ от 27.11.2003 N ВЯ-П10-14161 положения указанной Методики используются в отношении любого строительства, ремонта и пусконаладочных работ вне зависимости от источников их финансирования при формировании цен на строительную продукцию и выполненные работы.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом (п. 4.71 Методики). Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Такие расчеты рекомендуется составлять и утверждать отдельно на производственное и непроизводственное строительство.
В сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам (п. 4.73 Методики):
1 "Подготовка территории строительства".
2 "Основные объекты строительства".
3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения".
4 "Объекты энергетического хозяйства".
5 "Объекты транспортного хозяйства и связи".
6 "Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения".
7 "Благоустройство и озеленение территории".
8 "Временные здания и сооружения".
9 "Прочие работы и затраты".
10 "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия".
11 "Подготовка эксплуатационных кадров".
12 "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор" <*>.
--------------------------------
<*> Напомним, что предпроектная и проектная документация объектов капитального строительства подлежит обязательной государственной экспертизе в соответствии с Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (вступило в силу 23.03.2007). В п. п. 6 - 8 документа описаны случаи, когда государственная экспертиза не проводится.
Для объектов капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения в составе сводного сметного расчета строительные средства рекомендуется распределять по следующим главам (п. 4.74 Методики):
3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения".
4 "Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.)".
5 "Благоустройство и озеленение территории".
6 "Временные здания и сооружения".
7 "Прочие работы и затраты".
8 "Технический надзор".
9 "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор".
В случае отсутствия объектов, работ и затрат, предусматриваемых соответствующей главой сводного сметного расчета, эта глава пропускается без изменения номеров последующих глав.
По мнению автора, бухгалтерским службам организаций заказчиков-застройщиков аналитический учет капитальных затрат следует вести не только по отдельным подрядным организациям, но и в разрезе глав сводного сметного расчета. Это в дальнейшем позволит выяснить, по каким статьям произошел наибольший перерасход, а по каким - экономия средств.
Помимо указанной Методики также продолжают применяться следующие документы:
- Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, утвержденные Письмом Минстроя России от 30.10.1992 N БФ-907/12 (в ред. от 13.11.1996);
- Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, утвержденные Письмом Госстроя России от 18.10.1993 N 12-248 (в ред. Письма Минстроя России от 13.11.1996 N ВБ-26/12-368) <*>;
--------------------------------
<*> Два первых документа в списке Постановлением Госстроя России от 17.12.1999 N 76 признаны утратившими силу. Однако Минюст России отказал в регистрации этого Постановления.
- Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, утвержденный Письмом Госстроя России от 29.12.1993 N 12-349 (в ред. Писем Минстроя России от 06.07.1995 N ВБ-26/12-201, от 25.04.1996 N ВБ-29/12-148) <**>;
--------------------------------
<**> Минюст России отказал в регистрации Постановления Госстроя России от 26.04.1999 N 31, которым Письмо N 12-349 признано утратившим силу, поэтому оно остается в силе.
- Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), утвержденные Постановлением Госстроя <***> России от 28.02.2001 N 15 (применяются инвесторами (заказчиками-застройщиками) при составлении инвесторских смет; подрядчиками при составлении ценовых предложений на конкурсные торги; проектными организациями при разработке сметной документации);
--------------------------------
<***> Указом Президента РФ от 09.03.2004 N 314 Госстрой России преобразован в Росстрой (Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству). А его функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству промышленности и энергетики Российской Федерации, функции по контролю и надзору - Федеральной службе по технологическому надзору.
- Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное Распоряжением Госкомимущества России и Госстроя России от 13.04.1993 N 660-р/18-7 (в ред. Распоряжения Минстроя России N 18-23р, Госкомимущества России N 2532-р от 18.10.1994);
- Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенные Письмом Минстроя России от 10.11.1992 N БФ-926/12;
- Порядок определения стоимости работ за проведение экспертизы ТЭО и проектов на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории РСФСР, утвержденный Постановлением Госкомархстроя РСФСР от 01.10.1991 N 136;
- Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации, утвержденный Постановлением Госстроя России от 29.10.1993 N 18-41. Применяется в части, не противоречащей Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ);
- Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения и для строительства зданий и сооружений производственного назначения (Письма Госстроя России от 29.12.1993 N 12-346 и N 12-347).
Выполняя работы хозспособом, организация может не вести больше никакой деятельности. Но при этом перед бухгалтером встают довольно непростые вопросы. Как отражать в налоговом учете затраты на содержание дирекции строящегося объекта (аренду, зарплату сотрудников и т.п.)? Можно ли считать эти затраты косвенными, сразу уменьшающими налогооблагаемую прибыль? Или их следует относить к капитальным вложениям, которые будут уменьшать налоговую базу позже, путем амортизации построенного объекта? Нужно ли нормировать расходы на содержание дирекции заказчика-застройщика и какими документами их подтверждать? В статье мы рассмотрим все эти вопросы.
Является ли ничтожным договор долевого строительства объекта недвижимости, если в момент его заключения у застройщика еще не было ни решения о предоставлении земельного участка для строительства, ни разрешения на строительство?
Заказчик-застройщик купил арматуру, которую отгрузил подрядчику для строительства объекта. На стоимость отгруженных материалов (с учетом НДС) заказчик-застройщик уменьшил сумму к оплате, отраженную в форме N КС-3, которую выставил подрядчик. Но поскольку арматура была отгружена по себестоимости, возникает вопрос: не является ли такая операция передачей материалов на давальческой основе? Какой документ нужно составить на передачу материалов? Можно ли возместить из бюджета "входной" налог по арматуре, если она еще не передана подрядчику, передана без наценки, если в налоговом периоде отсутствует налоговая база по налогу на добавленную стоимость (нет выручки от реализации)? Как отразить операцию в учете?
После того как строительство завершено, заказчик должен выписать инвестору сводный счет-фактуру, отразив в нем стоимость работ, выполненных подрядчиками, и стоимость материалов (оборудования), использованных при капитальном строительстве. На основании этого счета-фактуры инвестор сможет предъявить НДС по строительству к вычету из бюджета. Расскажем об этом подробнее, приведя образец нового счета-фактуры.
Расходы заказчика-застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Причем такой порядок применяется независимо от того, ведут строительство подрядным или хозяйственным способом. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02. В нашей статье мы рассмотрим, какие затраты учитываются по дебету счета 08, а также на какой счет они затем списываются со счета 08.
10 Март 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
