Суммы НДС по товарам (работам, услугам) предъявляются заказчикам-застройщикам:
- подрядными организациями - при исполнении договоров строительного подряда;
- поставщиками товаров (работ, услуг) - при исполнении договоров купли-продажи строительных материалов и конструкций, поставки оборудования, договоров на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации и др.
Заказчики-застройщики принимают суммы предъявленного налога к учету на счет 19 "НДС по приобретенным ценностям". При этом счета-фактуры поставщиков и подрядчиков регистрируются в журналах учета полученных счетов-фактур в соответствии с Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914 (в ред. от 11.05.2006) (далее - Правила ведения журналов учета).
Суммы налога, принятого к учету, накапливаются в течение строительства объекта на счете 19. Предъявить данные суммы к вычету заказчик-застройщик (не являющийся инвестором) не может в силу действия п. 1 ст. 8 НК РФ, поскольку налог на добавленную стоимость уплачен им за счет средств инвесторов, финансирующих строительство, а не за счет собственных средств.
Заказчик-застройщик не может также в период строительства передать суммы налога инвестору (инвесторам), так как в Правилах ведения журналов учета механизм такой передачи отсутствует.
В целях восполнения данного пробела в налоговом законодательстве Минфин России издал ряд писем, разъясняющих порядок передачи инвесторам сумм предъявленного заказчикам налога. Так, в Письме от 24.05.2006 N 03-04-10/07 разъясняется порядок выставления счетов-фактур заказчиком инвестору в целях предъявления последним сумм налога к вычетам. В этом Письме, в частности, говорится, что заказчик-застройщик выставляет инвестору сводный счет-фактуру не позднее пяти дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного строительством.
Отметим, что Налоговым кодексом РФ не ставится принятие НДС при проведении капитального строительства к вычету в зависимость от ввода объекта в эксплуатацию и передачи его инвестору.
В более поздних письмах Минфин несколько смягчил свою первоначальную позицию по данному вопросу.
Так, в Письме от 19.02.2007 N 03-07-10/06 он сообщает, что заказчикам-застройщикам разрешается выставлять инвестору счета-фактуры не позднее пяти дней после передачи на баланс инвестора результатов по выполненным этапам строительства объекта. Такая передача производится в случае, если договором строительного подряда, заключенным заказчиком с подрядчиком, и договором между заказчиком и инвестором предусмотрена сдача результатов выполненных подрядной организацией этапов строительства объектов.
Однако введенная Минфином норма вызывает сомнение.
Во-первых, гражданское законодательство предусматривает возможность сдачи законченного этапа работ только по договору строительного подряда (п. 1 ст. 753 ГК РФ).
Во-вторых, по правилам ведения бухгалтерского учета стоимость законченного и принятого заказчиком этапа работ не передается на баланс заказчика, а продолжает числиться на балансе подрядчика (счет 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам") до завершения работ по договору в целом. К тому же заключение договора на строительство между инвестором и заказчиком возможно только в случае совмещения инвестором функций застройщика.
В Письме от 21.09.2007 N 03-07-10/20 Минфин также разъясняет, что вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиком при проведении им капитального строительства, производится после приема каждого этапа работ при наличии соответствующих первичных документов независимо от ввода объекта в эксплуатацию и момента государственной регистрации прав на него.
Таким образом, приведенные выше Письма Минфина противоречат действующему законодательству, а вопрос о порядке вычетов НДС инвесторами при финансировании ими капитального строительства по-прежнему остается неурегулированным.
Выполняя работы хозспособом, организация может не вести больше никакой деятельности. Но при этом перед бухгалтером встают довольно непростые вопросы. Как отражать в налоговом учете затраты на содержание дирекции строящегося объекта (аренду, зарплату сотрудников и т.п.)? Можно ли считать эти затраты косвенными, сразу уменьшающими налогооблагаемую прибыль? Или их следует относить к капитальным вложениям, которые будут уменьшать налоговую базу позже, путем амортизации построенного объекта? Нужно ли нормировать расходы на содержание дирекции заказчика-застройщика и какими документами их подтверждать? В статье мы рассмотрим все эти вопросы.
Является ли ничтожным договор долевого строительства объекта недвижимости, если в момент его заключения у застройщика еще не было ни решения о предоставлении земельного участка для строительства, ни разрешения на строительство?
Заказчик-застройщик купил арматуру, которую отгрузил подрядчику для строительства объекта. На стоимость отгруженных материалов (с учетом НДС) заказчик-застройщик уменьшил сумму к оплате, отраженную в форме N КС-3, которую выставил подрядчик. Но поскольку арматура была отгружена по себестоимости, возникает вопрос: не является ли такая операция передачей материалов на давальческой основе? Какой документ нужно составить на передачу материалов? Можно ли возместить из бюджета "входной" налог по арматуре, если она еще не передана подрядчику, передана без наценки, если в налоговом периоде отсутствует налоговая база по налогу на добавленную стоимость (нет выручки от реализации)? Как отразить операцию в учете?
После того как строительство завершено, заказчик должен выписать инвестору сводный счет-фактуру, отразив в нем стоимость работ, выполненных подрядчиками, и стоимость материалов (оборудования), использованных при капитальном строительстве. На основании этого счета-фактуры инвестор сможет предъявить НДС по строительству к вычету из бюджета. Расскажем об этом подробнее, приведя образец нового счета-фактуры.
Расходы заказчика-застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Причем такой порядок применяется независимо от того, ведут строительство подрядным или хозяйственным способом. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02. В нашей статье мы рассмотрим, какие затраты учитываются по дебету счета 08, а также на какой счет они затем списываются со счета 08.
22 Март 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
