Застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в целях финансирования многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства его участникам. В каком порядке средства финансирования облагаются НДС в случаях:
- если строительство объекта ведется подрядным способом, а застройщик собственными силами строительно-монтажные работы не производит;
- застройщик осуществляет непосредственное строительство объекта, выполняя функции подрядчика (генподрядчика)?
Деятельность застройщиков по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании договора участия в долевом строительстве не является инвестиционной (ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Участники долевого строительства - граждане и юридические лица не являются инвесторами, а направляемые ими на долевое строительство денежные средства не являются инвестициями.
Если строительство осуществляется привлеченными подрядными организациями, а застройщик своими силами строительно-монтажные работы не производит, то получаемые им от участников долевого строительства денежные средства направляются на возмещение затрат по строительству (созданию) объекта долевого строительства. Данные средства не связаны с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров (работ, услуг), поэтому на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ обложению НДС не подлежат.
В случае если застройщик выполняет строительно-монтажные работы своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, т.е. совмещает функции застройщика и подрядчика (генподрядчика), то на основании абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в его налоговую базу как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.
Аналогичная ситуация описана в Письмах Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82 и от 24.08.2005 N 03-04-10/07.
Уточните условия договора
Как определить сумму авансового платежа по услугам застройщика при исполнении договора участия в долевом строительстве, если размер платы за услуги в договоре не установлен?
При осуществлении долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 16.10.2006) между застройщиком и гражданами и юридическими лицами заключается договор участия в долевом строительстве.
В договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате в целях финансирования объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средств на оплату услуг застройщика.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Частью 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлены существенные условия данного договора, в числе которых значится цена договора, сроки и порядок ее уплаты. При отсутствии в договоре хотя бы одного из условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Следовательно, для определения суммы авансового платежа необходимо уточнить условия договора, выделив в цене договора сумму денежных средств на оплату услуг застройщика.
Выполняя работы хозспособом, организация может не вести больше никакой деятельности. Но при этом перед бухгалтером встают довольно непростые вопросы. Как отражать в налоговом учете затраты на содержание дирекции строящегося объекта (аренду, зарплату сотрудников и т.п.)? Можно ли считать эти затраты косвенными, сразу уменьшающими налогооблагаемую прибыль? Или их следует относить к капитальным вложениям, которые будут уменьшать налоговую базу позже, путем амортизации построенного объекта? Нужно ли нормировать расходы на содержание дирекции заказчика-застройщика и какими документами их подтверждать? В статье мы рассмотрим все эти вопросы.
Является ли ничтожным договор долевого строительства объекта недвижимости, если в момент его заключения у застройщика еще не было ни решения о предоставлении земельного участка для строительства, ни разрешения на строительство?
Заказчик-застройщик купил арматуру, которую отгрузил подрядчику для строительства объекта. На стоимость отгруженных материалов (с учетом НДС) заказчик-застройщик уменьшил сумму к оплате, отраженную в форме N КС-3, которую выставил подрядчик. Но поскольку арматура была отгружена по себестоимости, возникает вопрос: не является ли такая операция передачей материалов на давальческой основе? Какой документ нужно составить на передачу материалов? Можно ли возместить из бюджета "входной" налог по арматуре, если она еще не передана подрядчику, передана без наценки, если в налоговом периоде отсутствует налоговая база по налогу на добавленную стоимость (нет выручки от реализации)? Как отразить операцию в учете?
После того как строительство завершено, заказчик должен выписать инвестору сводный счет-фактуру, отразив в нем стоимость работ, выполненных подрядчиками, и стоимость материалов (оборудования), использованных при капитальном строительстве. На основании этого счета-фактуры инвестор сможет предъявить НДС по строительству к вычету из бюджета. Расскажем об этом подробнее, приведя образец нового счета-фактуры.
Расходы заказчика-застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Причем такой порядок применяется независимо от того, ведут строительство подрядным или хозяйственным способом. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02. В нашей статье мы рассмотрим, какие затраты учитываются по дебету счета 08, а также на какой счет они затем списываются со счета 08.
31 Июль 2010
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
